Tôi đặt cọc 150 triệu đồng để mua một miếng đất 2 tỷ, 2 tuần sau sẽ chồng hết tiền cho miếng đất. Tôi và bên mua đã đồng ý ký hợp đồng (viết tay).
Sau khi cọc vài ngày,có người khác hỏi mua lại miếng đất tôi vừa cọc với giá cao hơn. Vì thời gian bận bịu nên họ cũng đã đặt cọc cho tôi 300 triệu để mua cũng miếng đất đó giá 2 tỷ 1.
Tuy nhiên đến ngày thanh toán nốt tiền thì chủ đất không chịu bán nữa, cũng không chịu trả lại tiền cọc . Vậy trường hợp này tôi phải xử lí ra sao?
Thứ nhất: Về việc đặt cọc của bạn cho chủ đất.
Căn cứ theo Bộ luật dân sự năm 2015 quy định tại Điều 117 có quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự là hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không có vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Quy định về đặt cọc trong BLDS 2015 tại Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc sẽ được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, để bảo vệ được quyền lợi của bạn, trong trường hợp bên nhận cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng, pháp luật quy định bên nhận cọc phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác. Áp dụng quy định này, khi người bán đã không thực hiện việc giao nhà cho bạn thì sẽ phải trả lại số tiền đặt cọc là 150.000.000 đồng và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc. Tuy nhiên, nếu như hai bên có thỏa thuận khác về trả lại tiền đặt cọc và số tiền đền bù thì ưu tiên thực hiện theo thỏa thuận của hai bên.
Do đó, trong trường hợp này để đảm bảo được quyền lợi của bạn khi bên bán không trả lại tiền cọc, bạn có thể gửi đơn yêu cầu giải quyết đến Tòa án cấp huyện nơi người bán cư trú. Khi làm đơn bạn phải cung cấp chứng cứ chứng minh có giao dịch mua bán, đặt cọc tồn tại trên thực tế như hợp đồng mua bán nhà ở có công chứng, người làm chứng, hợp đồng đặt cọc,… để Tòa án nhân dân có căn cứ giải quyết đòi lại quyền lợi cho gia đình bạn.
Thứ hai: Về việc bạn nhận đặt cọc với người mua khi chưa có quyền sử dụng đất.
Điều 188 Luật Đất Đai 2013 . Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, cho thuê, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định theo khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài những điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
Căn cứ theo quy định trên, mảnh đất mà bạn chuyển nhượng cho người khác chưa có điều kiện về có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng. Vì vậy hợp đồng đặt cọc của bạn với người mua tiếp theo vô hiệu. Bạn có trách nhiệm trả lại khoản tiền cọc đã nhận và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
0 Nhận xét